【内容提要】 当前，商品房纠纷越来越成为消费者投诉的焦点之一，而这些纠纷多数与商品房预售风险相关。 开发商无法兑现预售合同及宣传内容是风险的主题。 合同缺乏约束力是引发开发商“违约”的重要原因。 商品房预售纠纷产生的原因是多方面的，笔者认为最关键的一点是商品房预售合同条款对开发商缺乏约束力。消费者在强大的开发商面前处于弱势地位，消费者难以通过合同对开发商形成有效的制约，致使不少开发商在利益驱动下出现违约行为。消费者对合同条款内容基本没有话语权。“一次性付款”使消费者在监督开发商履行合同方面失去主动权。 分期付款是降低商品房预售风险的有效手段。 在一般的产品购销活动中，普遍实行消费者先支付一部分定金或贷款，待产品完成交付时消费者验收合格再支付剩余货款的形式。笔者认为在卖方市场中、在相关法律还不完善的条件下，参照一般的产品购销活动的付款方式，在商品房预售中实施分期付款（即保持支付的房款额略低于该项目的开发进度、保留一部分房款在交房时支付）可以有效改变目前预售合同中消费者的被动地位，降低风险、减少纠纷。 建议建设、工商管理部门通过行政规章明确：开发商在预售商品房时应至少提供一次性（按揭）付款和分期（按揭）付款两种付款方式，消费者在购买期房时可以选择分期付款方式，消费者有权至少保留20-30%的房款，在开发商交付房屋及小区、房屋及小区通过相关部门验收、具备办理分户产权证条件并经消费者验收合格后支付。 建议银行业监管机构在住房按揭贷款中设定：商品房按揭贷款比例最高为房屋总价的70-80％，其中商品房期房按揭贷款比例最高为房屋总价的50％，消费者可以在期房交付后增加按揭贷款至房屋总价的70-80％；也可以在期房按揭贷款时一次性设定最高为房屋总价70-80％贷款，在期房阶段金融机构先支付最高为房屋总价50％的贷款，剩下部分待房屋交付使用、具备办理分户产权证条件并经消费者确认后支付，消费者的还款本息也作相应调整。 链接：http://www.realestate.gov.cn/news.asp?recordno=31252&teamno=104&line=100

当前，商品房纠纷越来越成为消费者投诉的焦点之一，而这些纠纷多数与商品房预售风险相关。
一、开发商无法兑现预售合同及宣传内容是风险的主题。
    商品房预售制度本是提高开发商开发能力、加快资金回笼、促进商品房建设的重要手段。但是，期房预售往往具有诸多不可预见性、风险较大，开发商在宣传资料、预售合同中为消费者编织的概念、许下的承诺，一旦无法兑现就容易产生纠纷。如：有的开发商预收房款后，由于各种原因未能按期竣工、交付房屋，甚至工程“烂尾”，给消费者造成巨大损失；有的开发商在预售宣传资料中夸大其辞，但实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的内容相去甚远；有的开发商由于超规划建房等原因导致房屋无法通过各类验收，交付的房屋办不了证，更无法实现房产抵押，等等。
    二、合同缺乏约束力是引发开发商“违约”的重要原因。
    商品房预售纠纷产生的原因是多方面的，笔者认为最关键的一点是商品房预售合同条款对开发商缺乏约束力。消费者在强大的开发商面前处于弱势地位，消费者难以通过合同对开发商形成有效的制约，致使不少开发商在利益驱动下出现违约行为。
    1．消费者对合同条款内容基本没有话语权。
    买过期房的消费者大多会经历这样的局面，合同虽然是建设、工商管理部门制定的范本，但当你签订合同的时候就会发现，合同中大量本应由双方共同协商确定的条款大多数已由开发商事先单方面设定，消费者基本没有修改的语话权。在“付款方式及期限”一栏中虽然有“一次性付款”、“分期付款”及“其他方式”三种选择，但开发商一般只为客户提供一次性付款或银行按揭贷款两种选择。银行按揭虽然对消费者而言是分期付款，但对开发商而言实质是一次性付款，是消费者分期付款给银行，银行代替消费者一次性付款给开发商，开发商将收款的风险转嫁给了银行。在合同权利义务的设定方面，开发商往往运用自身的强势地位对自身的责任设定较弱，对消费者的要求则较高。
    2．“一次性付款”使消费者在监督开发商履行合同方面失去主动权。
    预售合同签订、房款到帐后，消费者就已基本履行了合同义务，只剩下要求开发商按合同约定交付房屋的权利；而开发商则相反，只剩下按合同约定履行建设房屋及小区并按期交付的义务。当开发商通过预售完成该商品房项目大多数甚至全部房款的回笼后，该项目的主要目标收益就已经基本实现，多数开发商会将这些资金和精力投入到下一个项目中。而对于该商品房项目，开发商所剩的工作主要是被动地履行合同义务----继续花钱建成该商品房并交付消费者。而在合同条款约束不严格的情况下，该商品房项目的建成早晚、质量优劣对开发商的收益已无多大的影响。因此，不少开发商出于“能省就省”的心理，造成房屋质量差、面积缩水、配套不完善、交房延期等情况。而消费者一次性支付清房款后，就失去了通过房款制约开发商履行合同这一基本办法，只能无奈地接受现状，收下交房的钥匙，然后走上漫长的投诉道路。
    三、分期付款是降低商品房预售风险的有效手段。
    笔者认为参照一般产品购销合同，在商品房预售合同中实行分期付款是降低商品房预售风险、减少纠纷的一个有效方法。
    分期付款购房在我国上世纪90年代中期是非常普遍的现象，那时候金融机构还没有提供商品房按揭贷款业务，开发商为了早日回笼资金，考虑到大多数消费者无法一次性支付房款，普遍实行分期付款，一般都设定20-30%的房款留在交房时最后结清。但是，自从金融机构推出最高七至八成的商品房按揭贷款业务后，消费者的购房能力一下子获得充分挖掘，只要付得出二至三成的首付款并有后续还款能力，一般都能够通过银行按揭贷款审核。因此，虽然目前的商品房预售合同也有分期付款的选项，但是开发商为尽可能地回笼资金，基本取消了分期付款这一传统付款方式，普遍要求消费者一次性付款或一次性按揭贷款付款（对于开发商其本质也就是一次性付款）。
    而在一般的产品购销活动中，普遍实行消费者先支付一部分定金或贷款，待产品完成交付时消费者验收合格再支付剩余货款的形式。笔者认为在卖方市场中、在相关法律还不完善的条件下，参照一般的产品购销活动的付款方式，在商品房预售中实施分期付款（即保持支付的房款额略低于该项目的开发进度、保留一部分房款在交房时支付）可以有效改变目前预售合同中消费者的被动地位，降低风险、减少纠纷。
    分期付款一方面符合目前商品房预售机制减轻房地产开发商资金压力的需要；另一方面，消费者可以用房款督促、制约开发商按合同约定地交付商品房及小区。一旦消费者有20-30％的房款留在房屋交付使用后支付，那么消费者在开发商面前就有了话语权。一旦出现房屋逾期交付或交付的房屋面积缩水，消费者可以直接按合同约定扣除部分房款作为赔偿；若交房时预售中宣传的小区配套未建成、或项目未通过有关方面的验收、或发现房屋有质量问题、或未办出房地产权证，消费者就可以拒绝交房并要求开发商按合同约定完成上述工作；若出现开发商携款逃跑、工程烂尾，那么这20-30%的房款更能发挥支持项目完工、交付的作用，既保护了消费者的利益又降低了金融机构的风险。而对于开发商，这20-30％的房款往往也就是该项目的利润，出于尽快回笼资金、获取利润的需要，也会积极主动地实施商品房及小区配套建设工作，既保质量又保进度，还会尽可能地提前交付商品房及小区。
    四、政策建议。
    首先，建议建设、工商管理部门通过行政规章明确：开发商在预售商品房时应至少提供一次性（按揭）付款和分期（按揭）付款两种付款方式，消费者在购买期房时可以选择分期付款方式，消费者有权至少保留20-30%的房款，在开发商交付房屋及小区、房屋及小区通过相关部门验收、具备办理分户产权证条件并经消费者验收合格后支付；开发商提供的分期（按揭）付款与一次性（按揭）付款的价格应当对等，开发商不得以价格手段变相要求消费者一次性（按揭）付款。（若通过行政法规要求预售商品房时必须实行分期付款，统一规定20％房款必须在交房时支付，则效果更佳。）
    其次，建议银行业监管机构在住房按揭贷款中设定：商品房按揭贷款比例最高为房屋总价的70-80％，其中商品房期房按揭贷款比例最高为房屋总价的50％，消费者可以在期房交付后增加按揭贷款至房屋总价的70-80％；也可以在期房按揭贷款时一次性设定最高为房屋总价70-80％贷款，在期房阶段金融机构先支付最高为房屋总价50％的贷款，剩下部分待房屋交付使用、具备办理分户产权证条件并经消费者确认后支付，消费者的还款本息也作相应调整。这一办法既是防范期房金融风险的考虑，也是防止开发商通过大大提高分期付款的价格而迫使消费者选择一次性（按揭）付款的有效对策。
    例：某期房价值50万，消费者李某可在合同中约定合同签订后立即支付40万元（80%房款），其中自付15万元，25万元选择银行按揭贷款；另10万元（20%房款）待交房后以按揭贷款形式支付。
    当然，商品房预售风险是多方面的，分期付款并不能全面地解决这个问题，市场的成熟、法制的完善才是最根本的解决办法。但是，笔者认为在目前的市场状况下，这个作法将会迅速而有效地起到降低风险、改善纠纷作用。