按揭买房实现都市人住房梦感受“银行手”威力

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按揭买房实现都市人住房梦感受“银行手”威力 2005-3-11 10:29:48 来源：南国早报浏览数：

	按揭买房已经成为大多数都市人实现“住房梦”的重要途径。向银行借钱买房，再逐月偿还———在这样的关系下，以前看来只与国家大政方针有关的银行，其一举一动常常让市民“牵肠挂肚”。另一方面，对那些房地产“巨头”而言，银行有时候更扮演着衣食父母的角色，他们的“鹰眼”也要时刻盯紧相关的金融政策。近日，记者采访了市民、房地产商和银行方面的有关人士，感受到这只“银行手”近年来在房地产业“翻云覆雨”的威力。银行限制“多房”市民自有对策政策一：中国人民银行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（也称１２１号文）出台时间：２００３年６月１３日关键条款：第四条款规定，对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；第六条款，购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。记者调查：限制“多套房”渐成一纸空文当年１２１号文出台时曾经被形容为“央行房贷新政风暴”。有人认为，该文件杜绝了一些人在没有还清按揭款，又去按揭另外一套住房的现象。这可以遏制炒房一族哄抬房价，对房地产市场是有益的。现在，该文件已经实施一年半，实际情况如何？黄女士是南宁市一家广告公司的部门主管。２００１年结婚时，她和丈夫向中国工商银行贷款按揭了一套１４０平米的楼中楼。按揭期限为３０年，目前仍处于还贷期内。２００３年底，黄女士又看中了一套６０多平米的小户型结构的住房，准备将它买下来，用来出租。黄女士告诉记者，由于这套小户型楼盘的贷款银行是另一家银行—中国银行，所以她照样拿到了２０％的首付款比例。和第一套房的贷款政策一样，并没有受到１２１号文中“对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例”的制约。同样，家住南宁市新民路的王先生和徐女士现有住房还有１０年的还贷期。考虑到儿子今年就要大学毕业，并且工作地点就在南宁市，２００４年底，他们以徐女士（第一套住房的贷款的房产人为王先生）的名义获得了第二套住房的贷款，贷款政策和第一套房也没有丝毫不同。 “在贯彻这个文件时，我们之间的确存在体制漏洞。”南宁市一家商业银行的部门负责人表示，目前银行对第二套住房或者多套住房贷款的界定较难。在实际操作中，商业银行对个人房贷信息的掌握还是一个长期渐进的过程。另外，受到配套技术条件的制约，商业银行间的信息并不是相互交流的。所以才出现了类似黄女士那样，可以在不同银行办理个人住房贷款的情况。３月１日，南宁市一家房地产的老总告诉记者，该规定已经很难禁住一些荷包膨胀的市民或炒房一族的出手。在南宁市，一套房子的按揭款没结清，又去追求另一个“窝”的人太多了。在他新开发的一个楼盘，购房者大部分拥有两套房以上。而在东葛路一小户型楼盘，８０％的房子被市民买下来，用来出租。［专家点评］南宁玉力房地产开发有限公司总经理梁明表示，规定出台后，由于个人多套房贷受限，有限抑制了利用贷款的炒房行为，从而打击炒房，降低了银行和市场所承担的风险，使房价更趋合理。他认为，信用体制的缺失是造成该规定越来越显得无力的主要原因，如果建立了信用制，银行就可以通过信用档案了解买房者的按揭情况。提高行业门槛房产企业合并政策二：国务院提高房地产开发资本金比例出台时间：２００４年４月２７日关键条款：国务院决定，将房地产开发固定资产投资项目（不含经济适用房项目）资本金比例由２０％及以上提高到３５％以上。即房地产商要拥有３５％以上的自筹资金，才有可能得到银行的贷款去开发房地产。记者调查：房地产企业合并者多。 “先是规定要２０％，现在又提升到３５％，国家提高了进入房地产行业门槛。”南宁市房产局有关人士表示，这导致了房地产业的优胜劣汰。大型、正规和有雄厚实力的企业参与开发房地产，基本可以保证质量和服务，从而保证购房者的利益。记者从一位房地产界人士了解到，国家将资本金提高到３５％后，广西不少房地产企业开始了合并重组的过程，一些小企业加强了与大企业的联合。［专家评点］这一政策的直接后果，是对开发商的门槛抬高。一些相对处于劣势的开发商被淘汰出局，并没有给整个房地产大盘带来多大的影响。控制房贷风险买房量力而行政策三：中国银监会公布的《商业房地产贷款风险管理指引》出台时间：２００４年９月２日关键条款：借款人住房贷款的月供支出与收入比应控制在５０％以下，月所有债务支出与收入比应控制在５５％以下。一句话，月供不能超过收入的一半。记者调查：操作有难度。 “这个规定对我影响不大。”在南宁一家出版单位工作的张先生说，买房时他会衡量自己的收入，月供超过收入的１／３时，他也不会考虑去供房。接受采访的一些市民大都表示，目前南宁市房地产可供选择的房子数量和类型不多，他们买房的月供不会超过收入的一半。不过，也有一些市民确实是勒紧腰带买房子的。个体户的陈小姐告诉记者，当时她买房时，月收入只有７００多元，加上男朋友的８００元，总共只有１５００元／月。但为了结婚，他们从亲戚那里借来了几万元付首付款，也买了一套１２０平方米的三居二厅室，月供１２００元。“现在南宁好一点的房子月供都要１０００元以上。如果按国家这个算法，我可能一辈子买不到房子了。”陈小姐说，她和男朋友家里都有老人要照顾，如果不买大一点的房子，无法安排。按揭时银行要填写收入证明，她随便写了一个３０００元以上的数字，就过关了。 “我们坚持按规则办事，但有时候操作起来有难度。”中国银行广西分行的一位部门负责人说，该银行确认贷款人的收入，一般是通过单位的证明。但不少单位在此问题上有松动。目前，该行不但根据国家的标准，自己也有一条规定，即看贷款客户日常支出后剩余的钱。剩余的钱多，才是他们真正锁定的客户。记者还从其他商业银行了解到，由于担心产生不良贷款，不少银行日益变得谨慎，对贷款人的收入都查得很紧。［专家评点］这是继２００３年央行１２１文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号，引导商业银行确定全面的风险程序，控制房贷风险。但在房价日益高涨的今天，对中低收入的房贷应该有一套特别的处理办法，以保证他们可以实现自己的住房梦。央行上调利率提前还贷增多政策四：中国人民银行上调金融机构一年期存贷款利率出台时间：２００４年１０月２９日关键规定：中国人民银行上调金融机构一年期存贷款利率０．２７个百分点，其他各档次的存贷款利率也作相应调整。记者调查：“提前还贷”的人增多。中国银行广西分行营业部零售贷款科负责人表示，加息后，提前还贷比较明显。他告诉记者，银行上调利率将会增加购房者的月供还款的负担。此次利率虽然是微调，但“直接推动了许多购房者来银行直接还贷”。其他银行也出现了类似情况。一家银行的相关人士说，原来他们估计提前还款的贷款者不会大幅增加，因为毕竟利率上调的幅度并不大。“但现在看来错了。”因此，对利率上调的心理预期带动了这种行为。相关人士则透露，对利率上调最感冒的是那些炒房族，由于利率上调，许多炒房族的房子急于脱手。不过，利率的上调，并没有令银行的房贷业务受到太大影响。南宁市一家银行的房地产个贷中心负责人说，大部分前来办理房贷的客户表示担心利率继续上涨，就赶快把剩下的贷款还上。“下半辈子算是把自己卖给银行了。”３月１日，在建行办完按揭贷款的谢先生长叹。今年２月，在民主路某区直单位上班的谢先生在民主路某楼盘按揭了一套１１５平方米房子：首付７万元，向银行借了２３万元，还贷期限是３０年，每月需还贷１３００元。对去年１０月我国人民币利率上调的消息，谢先生现在心有余悸：“一个月要多交几十元，我该早点买房。” ［专家点评］中国银行广西分行营业部零售贷款科负责人为，对于房贷而言，由于其属于长期贷款，而且本次央行加息的幅度不是很大，因此房贷受到的影响并不大，市民大多不担心央行本次加息会对自己的房贷负担造成太大影响。一些业内则认为，利率是否上涨无法预计，市民由于担心利率会继续上调，加快了买房的步骤。一纸司法解释银行提高门槛政策五：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台时间：２００４年１０月２６日，自２００５年１月１日起施行。关键规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。记者调查：市民感受银行“门难进”。虽然这是一份最高人民法院的司法解释，但在各家银行却掀起了不小波澜。“这意味着如果购房者用惟一一套住宅办理了抵押贷款，以后万一没法还贷，银行和法院就很难强制执行。”广西一家银行的相关负责人说，银行不得不因此提高放贷门槛。随后，各大银行悄悄提高各自的“条件”：或是出台具体的措施，或是暗里加重了“考核的标准”。其中，光大银行南宁桃源支行率先采取新措施，规定购买８０平方米以下住房的市民要得到该行的按揭贷款，必须同时出具另一套房产证明用来担保。家住七星路的黄先生告诉记者，今年２月，他到附近一家银行办理按揭时也被告知，要出示所在单位人事部门出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明等，而个体户则要求出具营业执照和近期３个月税单。不少市民也说：“现在申请贷款难度有所增加。”不过，大多数银行表示不会采取一刀切的做法。工商银行房贷部门的相关负责人说，目前银行采取的措施是相对的。现在银行更加注重对单个贷款购房者资信能力的审查，对那些资信能力相对弱的申请人，有可能要求提供原有住房的产权证，或以借款人父母、亲戚朋友作担保，证明担保人为借款人提供第二生活居住用房来源等。［专家评点］业内人士批评说，一些银行按照司法解释设立门槛，是要规避自己的风险。它直接导致个人住房贷款门槛的抬高，对中低收入人群申请住房贷款不公平的。
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