房地产商为卖房无不使出浑身解数。 记者 王凯 摄

    ■2005年很热闹，房地产行业变成了全民大讨论的对象，正因如此，地产商人、地方政府、与之相关的经济学家，都站在了舆论的风口浪尖。

    ■当大多数人都用自己的脑子思考问题时，这个事儿就变得复杂了。

    ■舆论在楼市的春天何时到来上争执不休，卖不动房的地产商在房价降与不降中犹豫不决，攥着钱的老百姓在买与不买间踌躇不定———

    ■抉择是艰难的，正如这一年的海南房地产，但回首即将作别的2005，无论是数据还是感觉，你会发现，艰难前行，可谓这一年海南房产的写照。但对许多当事人来说，在逆流中能站稳脚跟，本身就是一种进步。

     2005年，很可能是继92、93年房地产热之后，所有关注海南房地产的人最刻骨铭心的一年。

    泡沫时期所遗留的“处置房”还未完全消化，新的楼盘却如雨后春笋般出现，令人目不暇接，此时又碰上国家宏观调控。政策的影响、市场的压力，让海南房产每一步走得都不容易。

    回顾一年来海南房地产走过的路，我们可以看到，从政府到开发商都做了很多努力。政府忙定位、忙规划，千方百计提升地区资源价值；企业忙细分市场、开拓市场，试图开辟海南房地产的春天。

    地产新热欲发蒙

    2005年开年，一丝惊喜从人们眼前掠过。在1月份省长卫留成所做的政府工作报告中，将旅游房地产业列为2005年海南经济建设十大工程的第四大工程，从而整体提升了旅游房地产业在海南经济发展中的地位。此乃海南首次明确将房地产作为经济发展的支柱产业来进行产业定位，业内为之振奋。

    报告还提到，要发挥海南人居环境优势，把海南建设成亚洲重要的旅游度假地和第二居住地，这一战略定位，是对海南资源优势和发展格局的准确判断。旅游度假胜地和第二居住地，随之成为了从政府到民间的共识，也成为了从海口到三亚房地产商们共同发力的支点。

    而当不少企业瞄准旅游地产的开发时，政府高层又敏感地意识到，海南新一轮的地产热即将发蒙，为此，省里专题研讨了海南省旅游房地产发展政策。会上卫留成提出：海南新一轮的房地产开发一定要实行政府主导，规划先行。这无疑是一帖清醒剂。

    不能遗漏的还有，在这一年，省里又一次争取到了国家处置积压房地产税收优惠政策的延期，为尽快清理旧账创造了条件。

    规划造势已起步

    2005年政府的努力，尤为引入注目地体现在了高起点规划房地产的开发上。

    今年最早引起效益的规划，应该算在“海口市一线海景地不再开发商品房”的头上。虽然它迅速成为不少楼盘炒作的噱头，但更大的贡献，是让人清醒地认识到海景资源的稀缺性、不可再生性，海岸资源的开发，再也不能延续混乱无序、低水平同质的开发模式。正因“一线海景地不再开发商品房”，海口滨海城市的潜质，也让许多人有了更美好的期待。

    规划专家们从来没象今年这么忙过，大大小小的规划评审会等着他们参加，有时甚至一天要赶两场。

    但是最让地产界印象深刻的，还属海棠湾的规划。这个规划做得甚是认真。三亚市政府还举办了海棠湾概念性总体规划国际咨询活动，邀请了来自中国、美国和英国的4家规划设计公司分别为项目进行初步设计，最后再由一家公司综合前4家之长再做规划，力图建造一个真正世界领先的专业化休闲旅游区，大有一番在未来让人“三亚归来不看海，除却海棠不是湾”的气势。

    除了规划，政府的智慧还运用在了城市土地的增值上。3307亩的美丽沙，“意外”地以18亿元拍出，在今年这个市场较为低迷、开发商信心不足的时候，仿佛点燃了一盏通向未来的灯，让许多人看到了希望，也由此成为业内最津津乐道的话题。大家相信，由美丽沙而开启的一系列经营城市的思路与模式，会让海南更珍贵。

    正是今年的这些规划、拆迁、包装、经营，给了这个城市许多想象的空间。

    销售业绩难乐观

    虽说，今年政府对房地产的发展比以往任何一年都要扶持，但2005年的一系列房产新政让海南刚刚活跃的楼市又陷入僵局。尽管不少人对此讳莫如深。

    上半年的宏观调控在海南市场上立杆见影，年初以220％、115％增长的全省房地产开发投资，迅速滑落，到8月时仅为27.8%。开发商信心明显受挫。

    而销售上，不论是新房还是二手房，从6月开始市场也迅速变淡。岛外客户减少，岛内客户观望，总体成交量下跌是不争的事实。一手房市场6、7、8三个月没开一单的项目占了一半，而二手房也普遍靠本地市场维持，成交的都是15万以下的房子。

    纵然形势不乐观，但开发商、行业协会并没有坐以待毙，而是使出了浑身解数，或单枪匹马或并肩作战，策划促销活动、北上开拓市场。

    在岛内市场短期内不可能有太大的增长时，大家都把目光瞄向了岛外。而事实上，海南房产未来的出路也在岛外。今年前三季度，海口外省个人购房占同期销售总量的53%，首次超过了本地人。而三亚，前10个月岛外市场占总销售套数的86.26%。

    不只海口、三亚，琼海、文昌的许多楼盘也都积极参与到开拓岛外市场的队伍中来。即使在新政刚实施不久、地产商最找不着北的6月，海南仍有22家企业的40个楼盘，在省、市房协的组织下，奔赴上海参加第十七届上海房地产展示交易会。“不能坐等客户上门，走出去才有生路！”在当时达成共识。

    随后，北京、上海、广州、山西、四川，甚至香港、澳门都留下了海南地产商们的足迹。其中，上海还设立了全省首个政府批准的海南楼盘长年展示中心。

    我们看到，商人也很努力。

    修炼内功是要务

    但是，热闹的促销活动难掩企业家低迷的情绪。尽管记者询问的楼盘都声称卖得不错，但正如一句时下流行广告语说的那样“谁卖谁知道”，遮遮掩掩的真实数据显示出销售整体的不景气。

    “结果并不重要，过程才是最重要的。”这句话很对，但此时并不适用。纵然各方都很努力，但如果房子没卖出去、海南的大环境没有改善、地区价值得不到充分体现，则说什么也没用。结果的不理想说明我们还存在欠缺。

    我们是定位了，但是越来越多岛内的学者、地商对我省发展旅游地产这一提法表示质疑，认为我省应该提出一个区别于外省的概念，如度假居住业或度假休闲地产等等。的确，我省虽然召开了旅游地产的专题研讨会，但具体何谓旅游地产，都尚未明确。

    我们是规划了，但从规划到建设还有一个过程，规划能否由始至终被贯穿于建设中值得期待，人们最担心的“规划规划，墙上挂挂”还没有找到让人满意的约束机制。

    我们是谋求市场突围了，但“市场在哪里？”仍是许多开发商最头痛的问题。不说亚洲，就说中国，散落在960万平方公里的土地上的哪些人才是真正的客户？怎样才能最有效、最快捷地发现目标？面对这些问题，迷茫的，不只是商人。

    整体营销手段的乏力是谋求岛外市场突破的软肋。对于海南房地产而言，最奏效的是区域形象的整体营销，岛外人会因为选择海南进而选择楼盘，而不会因为某个楼盘而选择海南。楼盘若当上了皇帝的女儿，自然就不愁嫁了。

    另外，房子卖完了，一年中大部分时间空着的“黑楼”现象也须引起重视。

    总之，我们需要做的事情还很多。这些2005年留下的悬念，也是即将到来的2006年政府与企业应共同破解的难点。

    事实证明，政策并没有因为海南曾经经历过伤痛而在这次有所优待，我们不能指望天无风雨，唯有修炼好内功，才能笑傲江湖！

    我看楼市

　　田宇：国际注册商业房地产投资师

    期待在2006年里，某个自信的地产企业，以某个商业地产项目，与某个信托金融机构，在政府各部门给予某些优惠和鼓励下，既大胆谋划又精细规范地实践某种类REITs的运营模式，那他将是海南经济界吃螃蟹的先驱，也会是独享美味的赢家！

    李澄怡：房地产专家 研究员

    建议省里应进行一次整体思考，作一个整体的方案（可由专家和政府人员合作做），理顺海南旅游房地产发展的基本问题；同时， 以房地产业政务服务为突破口进行行政改革，提升行政服务，廉洁政务，高效政务———建议2006年进行专项整治、专项优化。

    来年房价变数多

    房价，虽然一直都是房地产行业最现实、最受关注的话题，但也没有像2005年这样被如此热烈的讨论过。因为在这一年里，许多城市的房价经历了太多的变化，相对于内地一些大中城市房价的丰富经历，海南的房价显得有些单调。

    我们无需纠缠于房价是真的涨了或是明升暗降什么的，可以很肯定的说，今年卖出的房子价格整体高出去年。

    有些人问房价为什么不降，除了老生常谈而又不无道理的“海南房价本就不高，下降空间不大”、“开发成本制约”外，有一点不容忽视，那就是不能低估了海南开发商的生存能力。

    海南大部分的楼盘开发规模小，这个经常被作为劣势的特点，在此时倒变成了一个优势，资金不会那么吃紧。

    加之，目前海南的房子开发贷款控制很严，即使能贷到款，数额也有限。楼盘开发的大部分资金都来源于开发商的自有资金，这反而增强了海南开发商的存活能力。没有了银行逼债的压力，再清淡的市场，很多开发商都能抗得住，这也是海南在“后调控时代”房价没有出现大面积跳水的一大原因。

    还有一点值得注意，二手房市场对一手房市场形成了有效的支撑。新政颁布后，海南没有出现像许多城市赶在6月1日税收政策变化前大量抛售二手房的现象。因为一旦二手房源相当充足，势必影响一手房的价格。当然，没有抛售原因很多，一是怕此时价贱捂着不卖，还有不少是由于缺少房产证的缘故阻碍了上市交易，要知道海南还有许多2003年、2004年卖出去，但房产证还没办出来的房子。

    今年的房价已是即成事实，还是来讨论一下明年的房价是涨是跌。

    但是，好象除了“从长远来看，是逐渐攀升的”基本达成共识以外，还真没什么获得绝大多数人通过的观点。就连这个句子里的“长远”是多“长”，“长远”有多“远”也都认识不一。

    短期内房价会涨？会跌？地产商和学者都会拿经济学的理论说服你，但是，别忘了，在经济理论研究中，数学模型是一种十分有用的工具———靠着它的帮助，我们几乎可以得到任何我们希望得到的结论。这也是为什么持有两种对立观点的经济学人还都可以被称为经济学家的原因。不仅如此，还有许多非市场因素可以影响价格。

    谁都知道供求决定价格，但实际上供求并不好把握，特别是需求，更像一条泥鳅，不易抓住。

    仅以海口为例。已建成的商品房、在建的商品房、即将开工的商品房以及处置积压所转化的商品房，这些加在一起，供应量的确很大。但未来的需求不得而知，尤其是在许多目标客户在岛外的情况下。

    打个比方，假设房子是苹果，并且1个人只要1个苹果就够了，即使真到了5个人分10个苹果的地步，也不一定就意味着供大于求。因为如果这10个苹果中有6个是烂苹果，而这5个人都想吃好苹果时，似乎就成了供不应求了。

    谁都想吃好苹果，只是吃不吃得起的问题。当5个人中有1个人退而求其次，这时4个人分4个好苹果，好苹果供求平衡，只有烂苹果才跌价。 当然，如果5个人中有2个或更多的人吃不起好苹果时，那么连好苹果也要跌价了。问题就在于，你无法预知每个人的最终选择，甚至于，无法确定到底是几个人分几个苹果，苹果中又有多少是好苹果，一个人是不是只要一个苹果———变数太多。

    还有一点，应该明白，要想预言准确，就必须说得含糊点儿。越含糊，越准确，而越准确，就越相当于没说。所以，其实没有人能明确告诉你，你现在想买的那套房子明天是否会涨！

    不过还是想说，在海南，目前真正的“好苹果”不多，要么你就凑合着吃“烂苹果”，要么你就和别人抢“好苹果”。如果是抢，下手不快可不行。